Efectele inscrierilor in cartea funciara

Efectele inscrierilor in cartea funciara – publicitatea imobiliară se realizează pe baza cărții funciare prin care, astfel cum dispune art. 876 alin.1 Cod civil sunt descrise imobilele și sunt arătate drepturile reale ce au ca obiect astfel de bunuri.

 Efectele inscrierilor în cartea funciară sunt:

• efectul opozabilităţii – reglementat în art. 56 din Legea 71/2011
• efectul constitutiv – reglementat în art. 885 Cod civil
• efectul achizitiv – reglementat în art. 901 Cod civil
• efectul informării – reglementat în art. 902 Cod civil
• efectul stabilirii rangului – reglementat in art. 890 Cod civil 

Infografic-Efectele-inscrierilor-in-cartea-funciara

EFECTUL OPOZABILITĂȚII al INSCRIERILOR

Reglementarea acestui efect este:

 Legea nr. 7/1996 – art 2 lit. d)

”publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice, precum şi a oricăror raporturi juridice supuse publicităţii, referitoare la imobile”

Ordinul Directorului general al ANCPI privind aprobarea Regulamentului nr. 700/2014, art. 20. (I) privind avizarea, recepţia și înscrierea în evidenţele de cadastru și cartea funciară:

”Până la finalizarea lucrărilor de Înregistrare sistematică pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, înscrierea în cartea funciară are efect de opozabilitate, cu excepţia notărilor prevăzută de art. 903 Cod civil care au efect de informare.

 Legea nr. 71/2011 – art. 56 (1)

”Până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.”

Efectul opozabilităţii actului încheiat între părţi se va produce:

• din momentul producerii acordului de voință ori
• de la încheierea actului în forma ad validitatem impusă de lege,

Efectul opozabilității actului față de terți de realizează

• din momentul înscrierii în Cartea Funciară a actului respectiv. În cazul vânzării silite ce se realizează în cadrul procedurii silite imobiliare,
• drepturile reale dobândite asupra acelui imobil nu vor putea fi opuse terților dobânditori de bună-credință
• aceștia nu cunosc situația juridică exactă a bunului dobândit
• dacă urmărirea bunului nu a fost în prealabil notată în CF
• titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea dispune de ele prin CF decât după ce s-a făcut înscrierea

EFECTUL CONSTITUTIV al INSCRIERILOR

Conform prevederilor art. 885 Cod civil numai prin înscrierea lor în cartea funciară drepturile asupra imobilelor:

• se constituie sau
• se transmit

Potrivit art. 56 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, dispozițiile din art. 885 Cod civil privitoare la efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară se aplică:

•  ”…….numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, …..”.

Condiţiile de operare a efectului constitutiv al inscrierilor în Cartea Funciară:

• lucrările de cadastru la nivel de unitate administrativ-teritorială să fie finalizate;
• pentru imobilele respective să fi fost deschise Cărți Funciare, la cerere sau din oficiu

În această perioadă drepturile reale imobiliare continuă să ia naștere prin simpla încheiere valabilă a actelor juridice având ca obiect imobilele.

În cazul accesiunii imobiliare artificiale legea prevede expres:

• proprietarul imobilului dobândește dreptul de proprietate asupra lucrării, începute după intrarea în vigoare a noului cod civil, până la finalizarea lucrărilor de cadastru
• ori de câte ori proprietarul imobilului are un drept de opțiune
• de la data cererii de chemare în judecată prin care a solicitat recunoașterea dreptului său de proprietate asupra lucrării, dacă acțiunea a fost admisă. 

Când dreptul de proprietate se dobândește în temeiul hotărârii judecătorești:

• aceasta are efect declarativ de drept,
• dreptul ia naștere retroactiv, de la data introducerii cererii de chemare în judecată

Situațiile în care drepturile reale se dobândesc fără a fi necesară înscrierea unei astfel de dobândiri în CF:

• se numesc drepturi extratabulare
• drepturile provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, alte cazuri expres prevăzute de lege.

EFECTUL  ACHIZITIV

Prezumția bunei-credințe în materia Cărților Funciare operează:

• numai în favoarea terților dobânditori cu titlu oneros ai drepturilor reale imobiliare și
• numai în favoarea terților dobânditori ai ipotecii convenționale,
• în situația în care dreptul tabular aparține unei alte persoane decât antecesorul acestor terți

 Buna-credință:

• este creatoare de drept,
• va fi considerat titularul acelui drept:

1. dobânditorul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar sau
2. dobânditorul unui drept de ipotecă, pe care l-a înscris în cartea funciară,
3. chiar dacă, ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa, s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular.

Pentru a produce acest efect, buna-credință a terțului dobânditor trebuie să existe la data înregistrării cererii sale de înscriere a dreptului în cartea funciară.

Condițiile dobândirii cu bună-credință a unui drept tabular, ce trebuie îndeplinite în mod cumulativ, sunt:

• să nu fi fost înregistrată, mai înainte de înregistrarea cererii de înscriere a dreptului terțului dobânditor, nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare
• din cuprinsul cărții funciare să nu rezulte nici o cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane
• terțul dobânditor nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare

Aceste condiții decurg din caracterul relativ al prezumției exactității inscrierilor în cartea funciară. Aceasta conferă posibilitatea adevăratului titular al dreptului real imobiliar să combată această prezumție. Este referitor la prezumția bunei-credințe a terțului dobânditor.

EFECTUL INFORMĂRII

Efectul informării terţilor asupra unor fapte sau situaţii juridice care au legătură cu drepturile tabulare prin notarea în Cartea Funciară este reglementat de art.902 cod civil.

Prin notare:

• terţii sunt informaţi asupra unor restricţii sau condiţii ale exerciţiului drepturilor înscrise în cartea funciară,
• terții nu mai pot invoca necunoașterea faptelor sau a situațiilor juridice care au legătură cu imobilele înscrise în CF, din momentul notării
• nu se mai pot prevala de buna-credință în apărarea drepturilor dobândite de ei.

Dacă aceste fapte sau situații juridice nu au fost notate în CF:

• nu se mai produce efectul de informare
• se poate demonstra că terțul dobânditor a avut cunoștință, pe altă cale, despre existența faptelor sau a situațiilor juridice, ce au legătură cu imobilul înscris în CF. În cazul apariției unui conflict între terții care au dobândit un drept real imobiliar de la un autor comun, conflictul se rezolvă pe baza:

1. principiului anteriorității înscrierii dreptului în CF și
2. a prezumției bunei-credințe a dobânditorului

EFECTUL STABILIRII RANGULUI

Criteriile de determinare a rangului înscrierilor în Cartea Funciară:

• sunt stabilite prin prevederile art. 890 Cod civil
• își produc efectele din momentul înregistrării cererilor de înscriere a drepturilor reale imobiliare la Biroul Teritorial de Cadastru și Publicitate Imobiliară (BTCPI) iar nu de la data efectuării înscrierii.

Datorită importanței lui, momentul înregistrării cererilor de înscriere în cartea funciară trebuie stabilit cu exactitate, ținând cont de data, ora și minutul depunerii cererilor, indiferent de modul de depunere (personal, prin mandatar, ..).

 Momentul înregistrării cererilor are importanță mai ales în cazul ipotecilor:

• vor primi rang în funcție de acest moment și
• vor putea fi executate în ordinea înscrierii lor în cartea funciară

Dacă în aceeași zi s-au primit la BTCPI mai multe cereri prin poștă sau prin curierat, neputându-se stabili ordinea depunerii lor, drepturile de ipotecă vor avea același rang sau rang egal.

Ordinea înregistrării cererilor are importanță și în cazul înscrierii celorlalte drepturi reale imobiliare, mai ales a dreptului de proprietate. Aceasta deoarece un imobil nu poate fi înscris în cartea funciară decât dacă are un singur proprietar, cu excepția coproprietății.

Dacă mai multe cereri de înscriere au fost depuse în aceeași zi prin poștă sau curier, drepturile reale imobiliare :

• vor primi provizoriu rang egal,
• la cererea persoanei interesate, instanța judecătorească va stabili rangul fiecărei înscrieri și, eventual va dispune radierea înscrierii nevalabile

Această stabilire a rangului inscrierilor se va face în funcție de momentul exercitării acestor drepturi ce se va determina în funcție de anumite împrejurări de fapt.