Limite voluntare ale dreptului de proprietate privata

Dreptul de proprietate conferă titularului anumite prerogative – posesia, folosinţa şi dispoziţia – pe care acesta le exercită în mod direct şi nemijlocit asupra bunului care formează obiectul dreptului său, fără intervenţia unei alte persoane.

Dreptul de proprietate se exercită în cadrul unor raporturi sociale, convertite adeseori în raporturi juridice, fiind un drept subiectiv.

Proprietarul, în exerciţiul atributelor recunoscute titularului dreptului, poate:

încheia diverse acte juridice care privesc obiectul material al dreptului său, prin care limitează exerciţiul atributelor pe care i le conferă dreptul de proprietate
consimţi la limitarea dreptului său prin acte juridice, dacă nu încalcă ordinea publică şi bunele moravuri

Cod civil art. 626 – Proprietarul poate să consimtă la limitarea dreptului său prin acte juridice, dacă nu încalcă ordinea publică şi bunele moravuri.

Atributele dreptului de proprietate (posesia, folosinţa şi dispoziţia)

Posesia dreptului de proprietate

Proprietarul nu va putea aproba limitarea posesiei sale asupra bunului din proprietate. Dacă o altă persoană a intrat în stăpânirea bunului şi se consideră ea însăşi proprietar, aceasta înseamnă negarea dreptului adevăratului proprietar.

Folosinţa dreptului de proprietate

Dacă proprietarul transmite folosinţa bunului său către o altă persoană în temeiul unui act juridic (un contract de închiriere):

pune în valoare bunul în interesul său, culegând astfel fructele civile produse de bun
nu înseamnă că proprietarul aprobă limitarea dreptului său

O limitare a deplinei folosinţe a terenului proprietatea sa este când:

proprietarul unui teren se obligă faţă de proprietarul vecin să nu construiască pe terenul său la o distanţă mai mare decât îi permit normele legale aplicabile în materie
are ca temei juridic voinţa părţilor
aceştia nu se obligă la menţionarea înţelegerii în vreun titlu
titlul este dat numai de starea de fapt astfel creată şi durează atât timp cât este permisă de cel ce o tolerează;
beneficiarul ei nu o poate redobândi prin justiţie

Dispoziţia dreptului de proprietate

Proprietarul poate consimţi la constituirea asupra bunului său a unui dezmembrământ al dreptului de proprietate:

dreptul de uzufruct,
dreptul de uz,
dreptul de abitaţie,
dreptul de superficie
dreptul de servitute

Titularul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate va exercita anumite atribute ale acestui drept, opozabil tuturor, inclusiv adevăratului proprietar.

În cazul dezmembrămintelor este o limitare a dreptului de proprietate:

prin voinţa proprietarului,
prin constituirea unor drepturi reale distincte, cu obiect specific,

Drepturile reale asupra aceluiaşi bun coexistă privitor la:

nuda proprietate şi
dezmembrământul constituit de proprietar prin convenţie sau prin testament.

O limitare specifică a exerciţiului prerogativei dispoziţiei juridice asupra unui bun o constituie inalienabilitatea sa, imposibilitatea de a-l înstrăina.

Aceasta poate:

decurge din lege (inalienabilitate legală) sau
rezulta din voinţa proprietarului (inalienabilitate voluntară).

Inalienabilitatea voluntară a dreptului de proprietate

Cod civil art. 627 – Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim. Termenul începe să curgă de la data dobândirii bunului.

Este reglementată includerea în actele juridice translative de proprietate a unei clauze de inalienabilitate. Actele juridice prin care se poate interzice înstrăinarea unui bun, sunt convenţia şi testamentul. Conform art. 12 Cod civil oricine poate dispune de bunurile sale, dacă legea nu prevede în mod expres altfel.

Pentru ca o clauză de inalienabilitate să fie valabilă, este necesară îndeplinirea condiţiilor:

în primul rând, ea poate fi dispusă numai prin convenţia părţilor ori prin testament. Obligaţia de a nu înstrăina bunul revine dobânditorului acestuia ca efect al contractului încheiat de părţi sau impusă beneficiarului testamentului prin voinţa unilaterală exprimată de testator. Proprietarul unui bun nu va putea face niciodată o declaraţie de inalienabilitate cu privire la un anumit bun din patrimoniul său. O asemenea manifestare de voinţă ar fi lipsită de orice efect juridic.
în al doilea rând, pentru validitatea clauzei de inalienabilitate, trebuie justificat un interes serios şi legitim ce ar putea fi:

al dispunătorului când proprietarul constituie un uzufruct în beneficiul altei persoane, căreia îi interzice însă înstrăinarea uzufructului
al dobânditorului bunului gratificat de proprietar
al unui terţ căruia proprietarul transmiţător îi constituie o rentă viageră în sarcina dobânditorului cu titlu gratuit al bunului

Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun:

dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau
dacă un interes superior o impune

Un interes superior poate conduce la redobândirea dreptului de a înstrăina bunul de o parte ori de cealaltă, fără vreo altă limitare a exerciţiului dreptului de dispoziţie juridică asupra acelui bun.

în al treilea rând, o clauză de inalienabilitate a unui bun, indiferent de modul instituirii ei, este temporară, pe un termen de cel mult 49 de ani. Acest termen începe să curgă din momentul dobândirii bunului înstrăinat de către cel către care se face înstrăinarea.

Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară.

O clauză de inalienabilitate nu va putea fi invocată împotriva:

dobânditorilor bunului cu privire la care există o asemenea clauză sau
creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze,
dacă ea îndeplineşte toate condiţiile de validitate şi au fost îndeplinite şi formalităţile de publicitate.

Dacă o clauză de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă:

creditorilor actuali
creditorilor viitori ai dobânditorului, şi
creditorilor anteriori actului de dobândire

În caz de îndeplinire a formalităţilor de publicitate, bunul astfel grevat nu va putea fi urmărit de toate aceste categorii de creditori ai proprietarului dobânditor al acelui bun.

Clauza de inalienabilitate în situaţii speciale

Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.

Într-un contract de înstrăinare a unui bun, dobânditorul bunului se obligă a transmite dreptul de proprietate asupra acestuia în viitor, către o persoană determinată sau chiar determinabilă. Exemplu – primul copil care se va naşte în familia dobânditorului.

În ipoteza în care o clauză de inalienabilitate este inserată într-un contract translativ de proprietate, spre a fi opozabilă terţilor, aceasta să fie supusă formalităţilor de publicitate.

Un contract valabil încheiat, ce conţine o clauză de inalienabilitate, produce efecte:

între părţi
faţă de succesorii părţilor – universali, cu titlu universal ori cu titlu particular

Dacă o clauză de inalienabilitate a fost prevăzută într-un testament, terţii nu au cum să o cunoască, deci aceasta nu le este opozabilă. Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilităţii.

Dacă bunul a fost dobândit afectat de o clauză de inalienabilitate dobânditorul rămâne liber ca, la decesul său, să îl transmită moştenitorilor legali ori testamentari.

Dacă bunul formează obiectul unei substituţii fideicomisare ce constă în obligaţia legatarului ori a donatarului gratificat cu acest bun de a-l administra şi a-l transmite, la decesul său, unei persoane desemnate de dispunător:

dobânditorul va fi ţinut de această obligaţie, astfel că nu va putea transmite, la decesul său, decât substitutului beneficiar desemnat de dispunător.

Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze decât dacă:

este valabilă şi
îndeplineşte condiţiile de opozabilitate

Formalităţile de publicitate a dreptului de proprietate

Clauza de inalienabilitate care are ca obiect un bun supus publicității, devine opozabilă terţilor numai prin îndeplinirea formalităţilor prevăzute de lege, prin notarea în registrul de publicitate imobiliară.

Dacă actul de înstrăinare cu clauză de inalienabilitate are ca obiect un bun imobil, această clauză va fi notată în cartea funciară.
Dacă actul de înstrăinare cu clauză de inalienabilitate are ca obiect un bun mobil, se vor aplica regulile prevăzute pentru dobândirea proprietăţii privind posesia de bună-credinţă.

Potrivit art. 936 Cod civil, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, posesia de bună-credinţă a unui bun mobil asigură opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale.

Este posesor de bună-credinţă cel care nu cunoştea şi nici nu trebuia să cunoască, după împrejurări, lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului bunului.

Dobânditorul unui bun mobil care a cunoscut, pe orice cale, că bunul pe care îl dobândeşte era afectat de o clauză de inalienabilitate nu va putea să invoce dobândirea dreptului de proprietate asupra acelui bun prin posesia de bună-credinţă.

Neîndeplinirea condiţiilor de opozabilitate nu îl lipseşte pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformează acestei obligaţii.

Nulitatea

este sancțiune specifică actelor juridice civile
este aplicabilă și la clauza de inalienabilitate
inalienabilității nu afectează contractul, care îşi va produce efectele sale, mai puţin această clauză;
dacă întregul contract este lovit de nulitate, clauza de inalienabilitate este afectată

Conform art. 627 alin.3 Cod civil, dacă o clauză de inalienabilitate a fost determinantă la încheierea unui contract, nulitatea clauzei de inalienabilitate va atrage nulitatea întregului contract.

În contractele cu titlu oneros ce conţin o clauză de inalienabilitate:

caracterul determinant al inalienabilității se prezumă până la proba contrarie
partea interesată trebuie să pună în discuţie validitatea contractului

Sancțiuni aplicate pentru încălcarea clauzei de inalienabilitate:

rezoluţiunea contractului la cererea înstrăinătorului, prin:

acțiune în justiție sau
prin declaraţie unilaterală de rezoluţie
în temeiul unui pact comisoriu

anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei la cererea înstrăinătorul, cât şi terţul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia,
nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte

Sunt sancționate cu nulitatea relativă, anulabilitatea:

actele prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra unui bun cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate
actele prin care s-a constitui un drept real de garanţie asupra acelui bun (gaj, ipotecă)

Inserarea unei clauze de inalienabilitate într-un act juridic translativ de proprietate constituie o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor prin exercitarea atributului dispoziţiei juridice de către proprietarul lor.

Clauza de inalienabilitate prevăzută într-un testament:

validitatea clauzei incluse în testament este guvernată de legea civilă în vigoare la momentul încheierii testamentului
efectele clauzei de inalienabilitate din testament vor fi guvernate de legea în vigoare la data deschiderii succesiunii