Validarea promisiunii de vanzare prin hotarare

Admisibilitatea acţiunii privind ”Validarea promisiunii de vanzare prin hotarare” a unui bun imobil determinat, în situaţia în care promitentul-vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia, asigură executarea silită a obligaţiei de a face, legal asumată de promitent.

Hotărârea care ține loc de contract de vânzare-cumpărare are caracter constitutiv de drepturi:

astfel încât condiția esențială pentru a putea fi considerată ca având acest rol este ca părțile să fi avut intenția de a transfera dreptul de proprietate asupra unui bun din patrimoniul unei persoane către altă persoană.

Astfel, în momentul în care hotărârea judecătorească stabilește acest transfer, aceasta conferă efecte juridice echivalente unui contract de vânzare-cumpărare, chiar dacă nu a fost încheiat un acord expres între părți, întrucât instanța judecătorească poate stabili, prin hotărâre, schimbul de bunuri sau drepturi în mod autoritar.

Mai concret, în cazul în care hotărârea se referă la un transfer de proprietate, aceasta va avea rolul de a înlocui formalitatea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare între părțile implicate. Astfel, transferul dreptului de proprietate se face automat prin efectul acestei hotărâri, fără a mai fi necesară încheierea unui act juridic suplimentar.

Aceasta este de obicei aplicabilă în cazuri precum procedurile de executare silită, unde instanța poate dispune vânzarea unui bun aparținând debitorului pentru acoperirea unei datorii, iar hotărârea instanței are efectul unui contract de vânzare între vânzător (debitorul) și cumpărător.

În concluzie, hotărârea judecătorească care ține loc de contract de vânzare-cumpărare creează efecte juridice directe, stabilind transferul de drepturi și obligații, având un caracter constitutiv asupra statutului de proprietate.

Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii prin:

• convenţie,
• moştenire legală sau testamentară,
• accesiune,
• uzucapiune,
• ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor,
• prin ocupaţiune,
• tradiţiune,
• prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi
• prin efectul unui act administrativ

În cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară.

Conform art.12 Cod civil, oricine poate dispune liber de bunurile sale, dacă legea nu prevede în mod expres altfel. Nimeni nu poate dispune cu titlu gratuit dacă este insolvabil.

Existenţa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii:

• nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz
• cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legii fondului funciar,

Înstrăinările realizate nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii lor.

Condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt:

1. capacitatea de a contracta;
2. consimţământul părţilor;
3. un obiect determinat şi licit;
4. o cauză licită şi morală.

Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor

Construcţiile de orice fel aflate în proprietate privată sunt în circuitul civil general şi pot fi înstrăinate şi dobândite prin oricare dintre modurile prevăzute de lege:

• conventie,
• testament,
• succesiune legală
• uzucapiune,
• accesiune

Dreptul de proprietate asupra construcţiilor poate fi:

• dezmembrat, prin constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie şi
• grevat printr-o ipotecă sau un privilegiu imobiliar

Cumpărător al dreptului de proprietate asupra construcţiilor poate fi orice persoană fizică sau juridică, română sau străină.

Conform art.1279 Cod civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vanzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vanzare, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Promisiunea bilaterală de vanzare-cumpărare

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract în temeiul căruia părţile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condiţiile şi cu conţinutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii.

Părţile:

• cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta,
• dar prestabilesc şi conţinutul esenţial al contractului ce urmează să se încheie (natura contractului, obiectul la care se referă şi preţul). Cu toate acestea, cele două acte juridice nu se confundă.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare:

• nu este act de înstrăinare
• nu produce efecte translative de proprietate,
• generează obligaţia personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis

Situaţie de excepţie:

• când promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia,
• promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.

În ceea ce priveşte cerinţa ca bunul promis spre vânzare să fie proprietatea exclusivă a promitentului-vânzător la momentul formulării unei asemenea acţiuni sau cel târziu la momentul soluţionării acesteia, nu este o soluţie explicită în actual reglementare.

Prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare sub condiţie rezolutorie:

• s-a recunoscut valabilitatea actului de înstrăinare a bunului în materialitatea sa de către un coproprietar, fără acordul celorlalţi,
• s-a recunoscut valabilitatea actului de înstrăinare sub condiţia rezolutorie ca bunul să fie inclus la partaj în lotul coproprietarului care nu a participat la actul de înstrăinare

Când actul de vânzare a fost deja încheiat, efectele actului de înstrăinare a bunului de către unul dintre coproprietari/coindivizari sunt analizate:

• în etapa premergătoare momentului încheierii contractului
• în etapa executării silite în natură a promisiunii, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari

Prin admiterea acţiunii şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru întregul imobil, deşi promitentul-vânzător este titularul unei cote-părţi asupra bunului:

• se pronunţă o hotărâre sub condiţie rezolutorie
• se ignoră faptul că hotărârea judecătorească este un act jurisdicţional specific, pronunţat de instanţe prevăzute de lege şi învestite cu atribuţii de judecată,
• hotărârea tranşează litigiul dintre părţi şi îl finalizează astfel încât acesta nu mai poate fi repus în discuţie

Hotărârea pronunţată de o instanţă de judecată este fundamental diferită de un contract încheiat între părţi, îndeplinind funcţii diferite, dar având fiecare un regim juridic specific.

   Contractul de vânzare-cumpărare:

• reprezintă acordul de voinţă al părţilor,
• este încheiat cu scopul de a produce efecte juridice,
• părţile au drepturi şi obligaţii ce pot fi afectate de termene, sarcini şi condiţii, inclusiv de o condiţie rezolutorie

  Hotărârea judecătorească:

• reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezinvesteşte de soluţionarea litigiului ce i-a fost dedus judecăţii
• se bucură de autoritate de lucru judecat
• este executorie
• tranşează definitiv litigiul dintre părţi,
• răspunde nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei

Pronunţarea unei hotărâri a instanţei sub condiţie rezolutorie este de neconceput:

• însemnând că litigiul dintre părţi nu a fost tranşat,
• existând posibilitatea reluării sale la îndeplinirea condiţiei

Pronunţând hotărârea, instanţa:

• nu încheie contractul în locul părţilor,
• verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora
• pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă numai în măsura în care elementele contractului se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat,

Hotărârea judecătorească pronunţată:

• asigură executarea silită a obligaţiei de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare,
• nu împrumută natura juridică a contractului de vânzare-cumpărare
• valorifică dreptul creditorului (promitent- cumpărător) de a obţine în natură executarea obligaţiei de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător),
• nu poate fi confundată cu însuşi contractul de vânzare

Potrivit prevederilor Codului civil, prin pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract pentru întregul imobil, deşi promisiunea de vânzare a fost făcută doar de către un coproprietar, se creează coproprietarilor vătămaţi o situaţie juridică defavorabilă, comparativ cu situaţia în care aceştia s-ar fi aflat dacă s-ar fi încheiat însuşi contractul de vânzare.

Dacă promisiunea nu se confundă cu vânzarea propriu-zisă, elementele esenţiale ale acesteia (lucrul vândut şi preţul) trebuie să fie convenite de părţi încă de la data promisiunii.

Promitentul-vânzător:

• îşi asumă obligaţia de a încheia contract de vânzare-cumpărare şi de a transmite proprietatea asupra întregului imobil,
• deşi, la momentul încheierii promisiunii de vânzare, el deţine doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate

Pentru a-şi putea executa promisiunea de vânzare a întregului bun, promitentul-vânzător trebuie ca anterior încheierii contractului promis, să devină proprietar exclusiv al bunului (fie prin partaj, fie într-o altă modalitate juridică).

În situaţia în care ar încheia totuşi un contract de vânzare pentru întregul bun, deşi nu este proprietar decât pe o cotă-parte, ar nesocoti principiul potrivit căruia actele de dispoziţie cu privire la bunul comun nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

Art.641, alin.4 Cod civil

Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie.

Cod civil prevede că sancţiunea actului juridic încheiat cu încălcarea principiu opozabilității este inopozabilitatea actului faţă de coproprietarul care nu a consimţit, expres sau tacit, la încheierea acestuia (art. 642 alin.1 din Codul civil).

Reclamantul care este promitent-cumpărător trebuie să-i cheme în judecată şi pe ceilalţi coproprietari. Dacă reclamantul ar omite chemarea în judecată a acestora, instanţa trebuie:

• să pună în discuţie introducerea lor forţată în proces,
• nu poate pronunţa o hotărâre care să vizeze întregul bun în lipsa celorlalţi coproprietari

Coproprietarii care nu au consimţit la încheierea actului:

• vor fi nevoiţi să respecte realitatea juridică statuată prin hotărârea judecătorească,
• nu mai pot invoca inopozabilitatea actului de vanzare validat prin hotărârea pronunţată în procesul în care au avut calitate procesuală pasivă.

Conform principiului disponibilităţii, promitentul-cumpărător este singurul în măsură să opteze între:

• obţinerea unei hotărâri pentru o cotă-parte ideală din imobil (situaţie în care promisiunea de vânzare fiind astfel valorificată, promitentul-cumpărător nu ar mai putea să ceară rezoluţiunea acesteia) sau
• să ceară rezoluţiunea promisiunii, cu daune- interese, în situaţia în care nu este interesat să dobândească o cotă-parte ideală (intenţia sa la data încheierii promisiunii fiind aceea de a dobândi bunul individual, în întregime).