Drept civil

Proprietatea asupra terenului aferent constructiei cumparate

Viaţa însăşi este magie, iar dacă nu crezi asta, măcar încearcă să o trăieşti ca pe ceva magic

Proprietatea asupra terenului aferent construcţiei cumpărate în baza Legii nr.112/1995 poate fi obţinută prin cumpărare.

Dreptul la acţiune pentru obligarea proprietarului terenului la încheierea contractului de vânzare asupra acestuia corespunde unui drept de creanţă al proprietarului construcţiei corelativ obligaţiei proprietarului terenului de a-l înstrăina.

Dreptul de creanţă al proprietarului construcţiei asupra terenului aferent

Proprietarul construcţiei are dreptul:
  • să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia şi
  • să solicite, în caz de refuz, pe calea acţiunii în justiţie, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare
  • în baza:
  1. art.3, art. 9, art. 26 alin.(3) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare
  2. art.37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate

Există un drept de creanţă al dobânditorului construcţiei cumpărate în baza Legii nr. 112/1995:

  • la perfectarea unui act de vânzare-cumpărare prin care să dobândească şi dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei şi
  • este temeiul legal al unui asemenea drept

Măsurile reparatorii pentru foştii proprietari

Măsurile reparatorii pentru foştii proprietari – persoane fizice – ai imobilelor cu destinaţia de locuinţe:

  • trecute în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, şi
  • care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, sunt:
  1. restituirea în natură, prin redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriaşi sau a celor care sunt libere,
  2. despăgubiri pentru celelalte apartamente
  3. redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor trecute în proprietatea statului, pentru care s-au primit despăgubiri, dacă sunt ocupate de foştii proprietari sau sunt libere condiţionat de restituirea sumei primite cu titlu de despăgubire

De aceste drepturi beneficiază şi moştenitorii foştilor proprietari.

Dreptul chiriaşilor şi proprietarilor

Prin art.3 din Legea nr.112/1995 este prezentată noţiunea de “apartament” ce poate face obiectul unei astfel de înstrăinări ca fiind locuinţa compusă din:

  • una sau mai multe camere,
  • cu dependinţele, garajele şi anexele gospodăreşti aferente,
  • camere de serviciu, poduri, pivniţe, magazii şi altele asemenea,
  • indiferent dacă sunt situate la acelaşi nivel sau la niveluri diferite şi care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, aşa cum a fost determinată prin construcţie.

Prin dispoziţiile art.9 din Legea nr.112/1995 este recunoscută posibilitatea pentru chiriaşi de a dobândi, în proprietate, apartamentele ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora.

Pe data rămânerii definitive a hotărârii comisiei consiliului local unde este situat apartamentul în cauză, prin care s-a dispus restituirea în natură a apartamentului:
  • se compensează de drept cheltuielile necesare, utile şi voluptorii efectuate de foştii proprietari sau de moştenitorii lor, în calitate de chiriaşi, şi de unitatea care a administrat apartamentul,
  • încetează, de drept contractele de închiriere dintre foştii proprietari, moştenitorii lor, precum şi rudele până la gradul al doilea ale fostului proprietar în viaţă şi unitatea care a avut în administrare apartamentul

 Proprietarii construcţiilor dobândite înainte de 1989, care rămăseseră, în contextul scoaterii terenurilor în afara circuitului civil, titulari doar ai unui drept de folosinţă asupra terenului aferent, acesta fiind convertit în drept de proprietate:

  • prin efectul legii şi
  • pe baza ordinului prefectului

Chiriaşii dobânditori ai dreptului de proprietate pe temeiul Legii nr.112/1995 nu sunt în aceeaşi situaţie juridică cu cea avută în vedere de legea fondului funciar atunci când a dispus convertirea dreptului de folosinţă asupra terenului aferent construcţiilor în drept de proprietate (în favoarea proprietarilor construcţiilor).

Dreptul asupra terenului aferent construcţiei

Cu privire la terenul aferent construcţiilor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, actul normativ face referire doar la suprafaţa de teren care o depăşeşte pe cea aferentă, în sensul că aceasta rămâne în proprietatea statului.

Art. 26 alin. (3) din Legea nr.112/1995

Suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului.

Prin dispoziţiile art. 36 alin.(2) şi (3) din Legea nr.18/1991 se prevede  dreptul de folosinţă al titularilor:
  • asupra terenurilor care fuseseră astfel atribuite înainte de anul 1989,
  • pe durata existenţei construcţiilor (întrucât terenurile nu puteau face obiect al înstrăinărilor, fiind scoase din circuitul civil)
  • pentru această ipoteză legea prevede atribuirea în proprietate a terenurilor prin ordin al prefectului
Odată cu imobilele-clădiri au fost înstrăinate şi terenurile aferente, motiv pentru care:
  • clădirile nu mai pot face obiectul restituirii în natură, ca măsură reparatorie,
  • foştii proprietari pot fi despăgubiţi doar prin echivalent

Încheierea contractelor de închiriere pentru terenurile aferente construcţiilor între unităţile administrative-teritoriale şi proprietarii construcţiilor:

  • nu are natura juridică a dreptului de superficie, care presupune convenţia în acest sens a părţilor
  • nu are natura juridică a dobândirii cu titlu gratuit, în temeiul legilor fondului funciar sau ope legis, odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei (pe considerentul că în preţ s-ar include şi valoarea terenului aferent),

Dobândirea proprietăţii asupra terenului

Dobândirea nu poate fi făcută decât prin vânzare, la fel ca în situaţia construcţiei. Art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 statuează expres:

“în situaţiile de vânzare a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent”.

Această prevedere înseamnă că terenul aferent trebuie să facă obiectul aceluiaşi contract de vânzare- cumpărare. Unele autorităţi administrative, pentru astfel de terenuri au făcut contract de închiriere, în cota corespunzătoare dreptului de proprietate dobândit asupra construcţiei.

Dobânditorului construcţiei are posibilitatea de a solicita şi de a obţine obligarea proprietarului terenului la încheierea contractului de vânzare asupra acestuia printr-o acţiune pentru valorificarea acestuia, recurgându-se astfel la forţa coercitivă a statului în cazul refuzului de înstrăinare.

Dreptul la acţiune pentru obligarea proprietarului terenului la încheierea contractului de vânzare asupra acestuia corespunde unui drept de creanţă al proprietarului construcţiei corelativ obligaţiei proprietarului terenului de a-l înstrăina.

  Acest drept de creanţă se naşte pe data exercitării opţiunii legale:
  • de a dobândi apartamentul odată cu terenul aferent sau
  • de a dobândi terenul aferent după ce a fost încheiat contractul de vânzare asupra construcţiei

În aceste situaţii, nu este vorba despre încălcarea principiului libertăţii contractuale, întrucât proprietarul terenului (statul, unitatea administrativ-teritorială):

  • nu poate avea o atitudine discreţionară şi să refuze, fără temei, înstrăinarea terenului persoanei căreia i-a înstrăinat construcţia situată pe respectivul teren şi care are vocaţia legală a dobândirii terenului corespunzător
  • încalcă dispoziţia legală, unitatea administrativ-teritoriale care refuză înstrăinarea terenul sub motiv că se află în domeniul său privat şi nu este obligată să-l vândă,


Similar Posts

43 Comments

  1. bUNA zIUA.
    A-si dori sa stiu daca in baza legii 18/1991,modificata prin Legea 231/2018 cf. art.23,art.24 si art 27 pot depune cerere pentru emiterea titlui de proprietate pe suprafata de sub apartament care este proprietate personala,dar terenul pe care este constructia este proprietate a statului.Deoarece au ramas putine zile pana in 6 decembrie,ultima zi de depunere a cererii va rog sa-mi dat un raspuns urgent.
    Va multumesc.

    1. Da, puteţi înregistra o cerere pentru eliberarea titlului de proprietate pe teren.
      Trebuie să aveţi în vedere următoarele aspecte:
      -terenul nu mai este în proprietatea statului ci al unităţii administrativ+teritoriale
      -terenul pe care este amplasat blocul va fi în coproprietatea tuturor proprietarilor blocului
      -este indicat să fie semnată cererea de toţi coproprietarii
      -dar este bine să fie început demersul şi apoi se poate completa dosarul cu actele care vor fi solicitate.

  2. Am cumpărat de la A.F.I. cu contract de vănzare-cumpărare nr. N-9183/07.11.2018 un garaj cu suprafata de 17,07 m. p. La punctul nr. 9 semenționează: Terenul aferent va face obiectul unui act adițional, ulterior. Dorind să fac cadastrul și intabularea dreptului de proprietate , notarul caruia i-am solicitat legalizarea contractului de vânzare=cumpărare , m-a atenționat cadupă întocmirea actului adițional de vânzare a terenului va trebui să achit încă odată costul legalizării contractului . M-am interesat la Administrația Fondului Imobiliar să aflu cănd se vor elabora actele adiționale ptr.teren ? rRaspunsul afost : când vor apărea normele de aplicare corespunzătoare. Ce sfat îmi dați ?

    1. -faceți înregistrarea în CF a unui drept asupra terenului (de superficie/de folosință/ ..ceva trebuie să fie trecut în contractul încheiat)
      -urmăriți emiterea respectivelor norme metodologice, iar după apariția lor, înaintați o adresă/cerere către A.F.I. prin care solicitați perfectarea vânzării terenului
      -nu achitați taxă notarială decât pentru valoarea terenului care va face obiectul vânzării, evaluat de A.F.I.

  3. Bună ziua,am cumpărat de la stat în2004 o locuință cu legea 112/95,as dori să știu dacă se vinde terenul aferent locuinței pt care plătesc chirie și impozit la primărie.

    1. Când ați cumpărat apartamentul ați cumpărat cotă-parte din părțile comune ale imobilului + din terenul pe care este amplasat imobilul.

      ART. 37– HG nr.20/1996 Norme metodologice
      În situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alineatul ultim din lege.

      ART. 26 Legea 112/1995
      …. Suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului.
      (adică aparține blocului doar terenul de sub construcție și o alee de acces)

      1. Va intreb cu respect pt ca sunt in cauza
        In baza carei legi statul poate sa ceara chirie pe terenul ce depășește constructia deci pe cel la care se face referire în articolul 26 alineatul ultim ?
        Va intreb deoarece m-am trezit cu o obligativitate de plata pe un teren ce mi-a fost dat în folosință obligat si fara sa fiu înștiințat oficial.
        De precizat este ca terenul a intrat în posesia statului inainte de 89 a fost dat în administrare către o firmă de stat are la randul ei s-a privatizat cu tot cu teren apoi terenul a fost expropriat de la privat si acuma a reintrat în posesia statului …Iar ei susțin că în baza legii 112/1995 eu trebuie sa plătesc chirie pe el desi eu nu il folosesc si am un apartament pe pământ cumparat in 1997 in baza legii dar pe art9 ca era chiriaș.In CVC am stipulate clar xmp construcție și teren aferent ce depășește suprafața construcției cu 25pm.Asadar m-am trezit cu obligativitate de plata dupa 23 de ani de la achizitionare pt un teren aferent unui teren aferent pe care il am in proprietate cu cvc al unei constructii.
        Cum as putea refuza in mod legal plata chiriei , deși am inteles ca ma asteapta o executare silită asupra chiriei.

        Va multumesc .

  4. Buna ziua,
    Am depus in baza legii nr.231/2018 o cerere prin care solicit terenul de sub magazie.
    Credeti ca ma incadrez in prevederile acestei legi, avand in vedere ca am drept de folosinta .
    Multumesc

    1. Vă încadrați în prevederile legale, dacă este situația unui teren intravilan, aferent locuinței și:
      a) dacă dvs. figurați în registrele agricole sau registrele cadastrale şi în evidenţele fiscale;
      b) dacă terenul este în proprietatea statului român şi dvs. aveți calitatea de proprietari ai construcţiilor de pe terenurile care fac obiectul prezentei legi;
      c) dacă terenul nu face obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.

  5. Buna ziua,
    In anul 1996 am cumparat de la RIAL conform legii 112/1995 apartamentul in care locuiam.
    In contractul de vanzare cumparare se specifica:Cumparatorul dobandeste dreptul de proprietate asupra terenului de sub constructie conform art.33 din HG 20/1996″
    Din cauza unui proces lung pentru iesirea din indiviziune abia acum suntem in situatia de a intabula apartamentul.
    Prin sentinta data imobilul a trecut din proprietatea statului in proprietatea primariei, care refuza sa emita fie ordinul prefectului fie o adeverinta prin care recunoaste dreptul de proprietate asupra terenului.
    Ce este de facut?
    Va multumesc anticipat
    Cu stima ,
    Horia

    1. Art. 21 din Legea 112/1995
      O dată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente.

      Deschideți acțiune în instanță prin care:
      – să se constate dreptul dvs de proprietate asupra terenului cotă-parte
      – să fie obligată primăria și consiliul local să rezolve situația Titlului de proprietate pe cota-parte de teren aferentă apartamentului
      – să se dispună înscrierea în CF a blocului a terenului în totalitate + înscrierea în CF apartamentului dvs. a acestui drept asupra terenului

  6. Buna ziua ! Suntem cumpărători subsecventi ai unei case pe legea 112 și am făcut în urmă cu doi ani o cerere de închiriere in vederea cumpărării a terenului în continuarea proprietarii, dar nu am reușit. Cererea este blocata undeva la compartimentul cadastru. Ce putem face în asemenea situație și ce drepturi avem asupra terenului pe care-l îngrijim de noua ani?
    Va mulțumesc!

  7. Am mostenit o locuinta dobandita in baza Legii112/1995 cu o curte comuna cota – parte pentru fiecare apartament. Sunt proprietar pe casa dar nu si pe terenul aferent curtii care este trecut in act.Daca fac cadastru si intabulare fac doar pe casa sau si pe curte. Pe suprafata curtii care imi apartine platesc o chirie anuala.

    1. Proprietar cu drepturi depline sunteți doar pe casă și puteți întabula doar casa ca proprietate exclusivă/deplină.
      Dacă aveți trecut în act și terenul ca fiind în proprietate, nu doar cu drept de folosință, puteți întabula în CF și terenul cotă-indiviză aferent apartamentului, terenul de sub casă.
      Curtea este în cotă parte indiviză și nu puteți întabula doar o parte din această pe numele dvs.
      Se poate deschide o Carte Funciară comună pentru curte în care să fie trecuți toți proprietarii apartamentelor.

  8. Buna ziua! va rog sa-mi spuneti ce pot sa fac si cum sa fac? am cumparat o casa in iunie 2019 de la o persoana.
    cand am facut actele la notar am constatat ca la teren scrie 250 mp si 100 mp constrctia. dar terenul real este de 1073 mp masurat de topometrist, ingradit din 1957
    fosta proprietara a cumparat casa de la alcineva in 20 nov 1996 si fostul proprietar a decedat
    cum pot sa dobandesc restul de teren? nu stiu si nu se stie al cui este terenul care s-a dat in anul 1957 de Primarie, am fost , am intrebat, nu am raspuns.
    pe titlu de proprietate scrie asa: total general 1073, arabil 0.707 ha si curti constructii 0.366 ha
    iar pe CF A1 250 mp
    B1 intabulare drept de proprietate dobandit prin lege cota actuala 1/1 , 1) STATUL ROMAN
    B3 intabulare drept de proprietate cu titlu de cumparare dobandit prin conventie cota actuala 1/1, 1) D…..C……..numele proprietarului cumparator

    1. ) Dacă vânzătorul mai trăiește – întrebați-l dacă a intenționat să includă în prețul vânzării și aceast teren. Dacă da – faceți un act adițional la notar prin care se constată că vânzarea este ptr tot terenul care este în locația casei.
      Faceți o lucrare cadastrală și solicitați întabularea în CF a terenului.

      În 1957 nu se putea vinde terenul, doar imobilul/casa. Reconstituirea dreptului de proprietate s-a realizat după 1990, iar actuala vânzătoare trebuie să aibă un titlu pe teren. dacă nu are titlu – nu putea vinde, nefiind proprietară.

      2) dacă vânzătorul nu mai este în viață – puteți solicita de la instituții/primărie o adeverință confirmativă că acest teren era in proprietatea vânzătorului și apoi faceți o acțiune în instanță pe uzucapiune, dacă nu are titlu de proprietate pe el și nu are succesori.

      ART. 931 Cod civil
      Uzucapiunea tabulară
      (1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.
      (2) Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.

      ART. 933
      Joncţiunea posesiilor
      (1) Fiecare posesor este considerat că începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular.
      (2) Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea a autorului său.

      Dacă are titlu de proprietate pe teren – este vorba de succesiune.

  9. Buna ziua,
    Am cumparat un spatiu comercial la parterul unei case unde se mai afla inca un proprietar la etaj, accesul la spatiul se face din strada deci fara trecere prin curte. In acte apare descrierea urmatoare

    ”Spatiu compus din 2 birouri grup sanitar impreuna cu cota indiviza nedeterminata din partile comune indivize: accesul acoperit si curtea interioara si inatabulat sub B1 imobil situat in municipiul ……………”

    Am aflat dintr-un extras de CF ca proprietarul cotei parti a terenului care ar trebui sa apartina spatiului este alta persoana, iar eu nu apar cu nici o parte din teren in CF doar cu localul. Persoana de la care am cumparat avea aceesi problema nu aparea cu terenul iar aceasta din urma a cumparat localul de la persoana care detine astazi cota parte din terenul ce ar trebui sa fie atasat la local.

    Este normal ca in actele de vanzare sa fie specificat ca se vinde impreuna cu cota parte iar in extras de CF sa apara proprietar alta persoana.?
    Este posibil sa se vanda un imobil fara sa se instraineze si cota parte din terenul din care face parte imobilul?
    Ce solutii as avea pentru a regulariza situatia deci sa trec si terenul pe numele meu ? avand in vedere ca proprietarul actual al cotei parti din teren aferenta localului doreste o suma de bani in schimbul terenului?
    Notarul care a facut tranzactia spune ca eu nu sunt proprietar pe teren conform CF cu toate ca in contractul de vanzare cumparare apare fraza de mai sus.
    La fel la oficiul de cadastru imi spun ca nu sunt proprietar pe teren doar pe partile comune (casa scarii etc care nici nu exista fiind o casa)??? curtea si accesul acoperit ce sunt atunci?

    Va multumesc anticipat

    Doru

    1. Este o situație anormală dar, încă se mai continuă această practică nelegală.
      1) Nici o construcție nu se vinde fără terenul pe care este așezată. În cazul imobilului cu mai multe apartamente este cotă parte indiviză, adică un teren care nu se poate parcela/divide, care se folosește ca întreg de toți proprietarii caselor.
      2) trebuie să vedeți pe numele cărei instituții a fost emis titlul de proprietate pe teren (la primărie se poate afla),, dacă a deschis o carte funciară pentru tot imobilul
      3) colaborați cu un cadastrist (experimentat) care să verifice sau să vă dea soluții pentru:
      – deschiderea unei CF colective ptr imobil – unde se trec terenul cotă-parte indiviză, părțile comune și curtea.
      -să facă o dezmembrare a terenului de sub imobil ptr fiecare apartament și să îl înscrie în CF
      -nici curtea nu poate fi proprietate exclusivă dacă este ptr acea casă. Trebuie verificat ce este înregistrat la CF, taxe și impozite, ce s-a trecut in actele de vânzare, mai ales ale celui care ”este acum proprietar teren”…dacă ați văzut actele lui de proprietate.
      Nu se poate vinde apartament fără teren acum, când terenul este proprietate. Înainte de 1990 terenul nu se vindea DAR se dădea drept de folosință asupra lui, așa era legea.
      4) o acțiune în instanță prin care să se constate că vă revine de drept cota parte de teren aferentă apartamentului, după ce lămuriți aspectele cadastrale.

  10. Buna ziua.
    In cursul acestui an am achizitionat in baza Legii nr. 112/1995 si a Legii nr. 10/2001 o casa de locuit in care stau cu chirie din noiembrie 1989.
    Casa de locuit impreuna cu o anexa gospodareasca au fost intabulate la cartile funciare in baza art. 37, alin 2 din Legea nr. 7/1996. Terenul de sub casa, respectiv terenul aferent casei este proprietatea Statului Roman dobandit in baza Decretului nr. 223/1974.
    As dori sa stiu care sunt pasii de urmat ca sa devin proprietar si asupra terenului de sub casa si de sub anexa gospodareasca, respectiv terenul aferent celor 2 constructii (curte si gradina).
    Mu;tumesc
    Radu

    1. Titlul de proprietate pe terenul aferent construcțiilor se eliberează de comisia de aplicare a legii fondului funciar din cadrul primăriei unde este situat terenul/imobilul.
      Constituirea dreptului de proprietate asupra terenului se face numai la cerere, formulată personal sau prin mandatar.
      Procedura de eliberare a unui titlu de proprietate pe teren se face conform HG nr. 890/2005
      pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor

  11. Buna ziua Dmna Gabriela

    Va rog putin sprijin daca se poate ,
    Am cumparat o constructie birouri (fosta centrala termica )din Turda , unde sunt trecut in cf proprietar ,
    la rubrica tren de 1250mp proprietar este statul roman prin administrator consiliu locai
    si atribuit in folosinta proprietarului ca si curti constructii.

    intrebarea mea este

    pot sa cumparar acest teren,

    si daca da in baza carei legi .

    cu multumiri

    sorin virgil

    1. Titlul de proprietate pe terenul aferent construcțiilor se eliberează de comisia de aplicare a legii fondului funciar din cadrul primăriei unde este situat terenul/imobilul.
      Constituirea dreptului de proprietate asupra terenului se face numai la cerere, formulată personal sau prin mandatar.
      Procedura de eliberare a unui titlu de proprietate pe teren se face conform HG nr. 890/2005
      pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor

  12. Buna ziua, va rog sa ma ajutati cu o opinie juridica. In 1998 am cumparat in baza legii 112/1995 un apartament de 100 mp care ocupa in intregime etajul 1 al unui imobil P+1, cu amprenta la sol de 130mp. Imobilul se afla intr-o curte de aprox 340 mp. In actul de vanzare se mentioneaza si dreptul de proprietate asupra terenului aferent, reprezentand cota indiviza de 44%, in suprafata de 140mp. Oficiul de Cadastru refuza intabularea terenului, indicand faptul ca Legea 112 se refera doar la imobil in sine, impreuna cu terenul de sub constructie. Va rog asadar sa ma ajutati cu o explicatie juridica pentru intelegerea termenului “teren aferent constructiei”, precum si cu o opinie despre cum credeti ca ar trebui sa procedez pentru intabularea apartamentului si a terenului aferent. Va multumesc!

    1. În cazul construcţiilor-condominiu, proprietăţile individuale se identifică astfel: la numărul cadastral al imobilului (teren) şi codul construcţiei, se adaugă codul unităţii individuale/apartament (ex.: 178-C1-U25 pentru imobilul format din teren cu număr cadastral 178, construcţia C1 şi unitatea individuală 25). Toate unităţile individuale se evidenţiază în cartea funciară colectivă.
      Întocmirea documentației se face conform Ordin ANCP nr.700/2014Depinde cât teren este trecut în CF colectiv sau în actele imobilului.Dacă nu este cuprinsă și suprafața curții, aceasta nu se ”parcelează” în cote părți ptr fiecare proprietate/imobil.Oricum, terenul liber de construcție NU se trece în cote-părți indivize ptr apartamente, ci este trecut în CF separat sau în CF-l blocului/construcției, separat de terenul de sub construcție.
      Terenul aferent construcției este: cel pe care este situată construcția + 0,5 metri liniari în jurul construcției (unde cade streașina)Aceste teren se imparte corespunzător pentru câți metri pătrați construiți sunt (NU utili).

  13. Buna ziua,

    In 1986 soacra mea a cumparat in Bucuresti o casa la curte cu 2 corpuri de cladire. Terenul aferent a fost transferat la stat(112 mp) cf contractului de vanzare-cparare, pastrandu-se dreptul de folosinta al soacrei.
    In 1991 a vandut sotului meu 1 corp de cladire cu terenul aferent si al doilea corp fratelui sotului meu. In contractul de vanzare cumparare al sotului meu se preciza ca terenul e dat in folosinta, fara a se indica nr de mp.
    In 1996 sotul meu a cumparat de la fratele sau cel de-al doilea corp de cladire cu terenul aferent, contractul precizand ca sunt 50 mp.
    Atat soacra cat si fratele sotului au decedat si pana acum nu s-a facut nicio intabulare.
    Incercand sa faca intabularea, catastristul a masurat 141 mp, planul topo al Primariei generale arata ca sunt 132 mp, decizia de preluare a terenul de catre stat ca sunt 112 mp, iar primaria de sector dorea sa emita titlu de proprietate doar pe 50 mp ( 112 mp din contractul de vanzare cumparare din 1986- 50 mp din contractul din 1996). Ce e de facut, pentru obtinerea titlului de proprietate cf realitatii (limitele nu au fost niciodata modificate din 1986, deoarece proprietatea era inconjurata de alte case).
    Multumiri anticipate

  14. buna ziua ,am cumparat un apartament cu legea 112 curte comuna la casa 6 apartamente fiecare apartament avand si beciul lui cumparat de chiriasi mai putin al meu find localizat la strada beciul meu este luat de primarie si schimbat in spatiu cu alta destinatie il inchiriaza pt firme care au fost au plecat ,momental este liber.intrebarea mea este daca pot sa l anexez locuintei el facand candva parte din intregul imobil. care se afla deasupra. Multumesc.

  15. Am gasit un articol cu Decizia nr. 3/2017 a ICCJ, potrivit caruia proprietarul imobilului dobandit in baza Legii 112/1995 poate dobandi si proprietatea terenului aferent acestuia (in cazul meu un teren/alee ,cu lungimea de 7,2 m si latimea de 1,5 m, prin care se face accesul din strada in locuinta, iar in caz de refuz din partea proprietarului sa solicite in instanta obligarea acestuia la perfectarea contractului de vanzare cumparare a terenului in cauza.
    Va rog sa-mi spuneti cine este proprietarul (pe cine chem in instanta, Statul Roman reprezentat de Ministerul Finantelor sau autoritatea administrativ teritoriala, resectiv municipiul Bucuresti reprezentat de catre primar?
    Va multumesc anticipat!

    1. Aleea despre care vorbiți este drum de acces.
      Terenul aferent construcției este strict cel pe care se află imobilul.
      Fiind un drum de acces puteți să aveți drept de folosință, de servitute, dacă nu vă este transferat și dreptul de proprietate.
      Cine este proprietarul acestui teren/cale de acces puteți afla printr-o solicitare la Direcția de taxe și impozite sau la serviciul/ditrecția patrimoniul din cadrul primărie.

  16. buna ziua, am cumparat locuinta cu legea 112 la casa la strada si primaria nu mi a dat si beciul de sub mine transformandul in spatiu cu alta destinatie ,as putea sa l revendic , sal cumpar acesta facand candva parte din locuinta .multumesc.

    1. Corect este să verificați ce este trecut în actul de proprietate (cumpărare), atât ca suprafață cât și ca descriere imobil.
      Atât timp cât va asigurat spațiul locuibil și anexele de bună utilizare, nu este obligatoriu să vi se vândă toate anexele, în speță…beciul.
      Chiar dacă este poziționat în subsolul de sub propriul apartament nu este obligatoriu să fie anexa la apartament.
      Poate fi un spațiu comun pe cote-părți utilizat de toți cei din întregul imobil.

  17. Buna seara

    Parintii mei au cumparat casa natinalizata cu legea 112/95 si as dori sa cumpar si terenul de la statul roman .Ce acte am nevoie pentru a intra in posesia terenului.
    Mentionez ca acum eu sunt proprietarul locuintei.

    Multumesc anticipat !

    1. Am casa cumparata de la primarie în baza legii : 112/1995. Pe contractul de vânzare cumpărare scrie ca intra în proprietatea cumpărătorului casa dar și terenul aferent acesteia. Casa a suferit un incendiu provenit de la vecin și e aproape demolată. Întrebarea este dacă după demolare rămân în continuare proprietar asupra terenului de sub casa. Menționez faptul ca casa nu este intabulata.

      1. Veți rămâne proprietar al imobilului trecut în contractul de vânzare (teren și construcție). Dacă terenul/casa sunt întabulate sau nu, aveți proprietatea.

  18. Buna ziua. Am mostenit o locuinta achizitionata de parintii mei in baza legii 112/1995. Primaria solicita plata chiriei aferenta terenului din curte ce face parte dintr-o cota indiviza a curtii. Intrebarea mea este: Odata cu actul de mostenire am achizitionat si datoria de a plati chirie pe curte si obligatia de a plati creantele solicitate de primarie de la decesul parintilor pana in prezent?

    1. Multumesc pentru raspuns!
      Mentionez ca aceste datorii au fost acumulate dupa decesul parintilor. Ei au decedat in 2008 si primaria solicita chirie si penalizari dupa data de 2008. Contractul de chirie nu a incetat odata cu decesul parintilor ei fiind titulari de contract? Eu nu doresc sa inchei contract de chirie pentru acel teren, eventual doar sa il pot cumpara.

  19. Buna ziua ! Am participat la licitatie in vederea concesiunii unui teren locuinta familială proprietate privată A comunei . Primarul și persoanele de la achiziții susțineau ca am dreptul la cumpărare după intabularea construcției edificate pe acest teren ! In contract este precizat ca , contractul încetează in momentul vânzării terenului după intabularea construcției ! Anul acesta am intabulat, am depus cerere de cumpărare și surpriza …. consilierii s-au aliat sa nu susțină proiectul primarului și sa nu aprobe vânzarea ! Deși primarul susține vânzarea parcelelor tinand cont ca acolo era groapa de gunoi și am investit foarte mulți bani ! Pana acum toate parcelele s-au vândut in aceasta comuna dar consilierii spun ca primarul ne-a păcălit și ca trebuia sa vorbim cu ei , înainte sa semnam contractul ! Am licitat ,o suma foarte mare pt noi dar crezand ca avem dreptul sa-l cumpărăm ,nu credeam ca se Va ajunge aici ! Din câte observ in ședințele de consiliu se fac ambiții, urmează și alegerile și spun sa dam in judecată Primaria! Spun ca pt ei e mai profitabil sa primească 8000€ decât sa-l vândă !! Ne simțim josnic …. ne rad in fata ,abuzează de oamenii care Vor sa-și construiască o locuinta .Credeam ca scopul contractului e sa se achite valoarea terenului timp de 25 de ani , nu 200.000€ cât așteaptă ei sa încaseze de pe spatele unei familii ! Suntem 9 persoane in situație! La anul nu ne mai permitem sa plătim concesiunea iar in contract scrie ca se va face o evaluare a construcției și vom fi despăgubiți.Nici numai știm cum sa procedam …. V-as ruga sa-mi Spune-ți dacă ați mai întâmpinat cazuri asemănătoare … Exista vreo soluționare ? Mulțumesc de răspuns !

  20. sunt proprietar al unei cladiri cu destinatie comert
    cumparata de la o societate mestesugareasca
    terenul nu a facut obiectul vanzarii fiind pus la dispozitie cu titlul gratuit societatii mestesugareasca
    iar eu am fost nevoit concensionarea terenului
    pot revendica derptul de a intra in posesia terenului conform actului de vanzare cumparare

  21. Buna ziua,
    In anul 1988 am cumparat o locuinta intr o zona cooperativizata.La acea data nu se facea act de proprietate decat pe locuinta cumparata si pe 250 m.p care acestia in baza legii 58 art .30 al.2/1974 treceau in proprietatea statului.Eu in realitate am cumparat de fapt 2340 m.p care erau imprejmuiti cu gard in jurul locuintei.,gard care si dupa 32 ani este la fel,avand vecini in ambele laturi.In anul 2019 am obtinut ordinul prefectului pentru cei 250 m.p.Pentru diferenta ce pot sa fac?Casa se incadreaza pe jumatatea celor 250 m.p inca de la cumparare.

    va multumesc,

    1. Referitor la cele prezentate de dvs. vă precizez:
      – vi s-a eliberat titlu de proprietate doar pentru suprafața de teren aferentă construcției (cât este amprenta la sol a casei).
      – diferența de teren nu se încadrează în prevederile legii nu este cumpărată de dvs, nefiind posibilă înstrăinarea terenurilor la respectiva dată (1988)
      Puteți merge la primărie să înregistrați o cerere (cu dosarul aferent) prin care să solicitați eliberarea titlului de proprietate prin constituirea acestui drept, fiind un teren aflat în folosința dvs. de 32 ani.Dacă nu este posibilă soluționarea cu concursul primăriei (nu vă emite titlu de proprietate), puteți deschide o acțiune în instanță ”de uzucapiune”Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
      Pentru mai multe detalii:https://projurista.ro/uzucapiunea-imobiliara-tabulara-extratabulara/  

  22. Buna ziua. Socrii mei detin o suprafata de teren de 2300 de mp, din care 800 cu OP, pentru restul suprafetei am avut actiune in instanta la care am castigat la judecatorie,apoi la tribunal am pierdul si la curtea de apel a fost constatat nul,intrebarea mea este urmatoarea, mai pot actiona cumva in instanta pentru dobandirea acestei suprafete? Mentionez ca la primarie suntem dusi cu zaharelul de 3 ani,promisiuni promisiuni si nimic concret. va rog sa ma ajutati cu un raspuns.
    Multumesc

    1. Un bloc sau condominiu are 2 Cărți Funciare:
      – o carte funciară cu suprafața construită
      – o carte funciară pentru teren

      Terenul, așa cum ai prezentat situația, are 2 tipuri de proprietate:
      cote-părți în indiviziune (care nu poate fi împărțit între proprietarii de apartamente) – este terenul de sub bloc sau amprenta la sol a blocului.
      teren proprietate privată – grădinile, care este parcelat și s-a vândut fiecărui proprietar de ap.
      Respectivele spații: alte incaperi, boxe, precum si camera in care este amplasat acest grup de pompare – sunt spații de utilitate comună/de folosință comună, cum este și casa scării.
      Aceste spații comune sunt cotă-parte indivizibilă pentru fiecare apartament din bloc.
      Astfel: dacă se defectează o conductă..administratorul sau oricare dintre proprietari pot interveni să o repare. Toți au drept de acces și folosință la spațiile care se folosesc în beneficiul tuturor.

      Grădina este proprietate privată.
      Dacă grădina cumpărată are un subsol cu construcții, poți să soliciți delimitarea părții cu subsol, dar mai mult nu prea văd ce poți face.
      Grădina este până la limita materială a terenului. Este un subterfugiu al constructorilor. Partea care are subsol este 1/2 proprietatea ta și 1/2 al tuturor…

      Pentru a te lămuri, solicită extrase de informare Carte Funciară a blocului. Proprietarii au și CF-uri separate/propriii
      După ce vezi ce este înscris în acestea, poți solicita o copie după lucrarea cadastrală în baza căreia s-a întabulat blocul.

  23. Privitor la LG 87/2020:
    Pentru terenurile curților cu mai mulți proprietari în aceeași curte,

    – cine eliberează planul de amplasament
    -ce instituție eliberează adresa privind cota indiviză aferentă fiecărui proprietardin suprafața aferentă curților
    – cum se face partajarea suprafețelor individuale –
    – este necesară o nouă intabulare ptr terenul curții individuală sau colectivă-
    -cum se delimitează drumul de servitute, respectiv accesul la poartă- la drumul public
    -în cazul în care vecinii nu se înțeleg, cine hotărește calea dreaptă
    -Suprafața curții este de 250 mp, eu dețin 44,88 mp,
    – vecinul meu vrea să mă șicaneze și să ocupe o suprafață de sub geamul meu,
    Cum pot să mă lupt cu el ?

    Cu stimă,

  24. Am casa cumparata de la primarie în baza legii : 112/1995. Pe contractul de vânzare cumpărare scrie ca intra în proprietatea cumpărătorului casa dar și terenul aferent acesteia. Casa a suferit un incendiu provenit de la vecin și e aproape demolată. Întrebarea este dacă după demolare rămân în continuare proprietar asupra terenului de sub casa. Menționez faptul ca casa nu este intabulata.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.