Licitatia de vanzare silita a imobilului
FORMALITĂȚI PREMERGĂTOARE VÂNZĂRII
Încheierea de încuviințare a urmăririi silite imobiliare se comunică, în copie certificată de către executorul judecătoresc, atât debitorului cât și terțului dobânditor pentru Licitația de vânzare silită a imobilului.
Odată cu titlul executoriu se comunică și somația cu mențiunea ca în termen de 15 zile de la primirea acesteia să plătească:
- întreaga datorie
- dobânzile
- cheltuielile de executare
Se va trimite și către coproprietarii imobilului în scopul exercitării dreptului de a scoate la vânzare întregul imobil aflat în indiviziune.
După comunicarea încheierii de încuviințare a executării și notarea în cartea funciară a urmăririi silite, urmează o etapă ce are ca scop pregătirea vânzării la licitație publică.
În această etapă se va încheia un proces-verbal prin care se face:
- descrierea amănunțită a imobilului urmărit
- întocmirea listei de sarcini
- întocmirea tabloului de ordine al creditorilor
- efectuarea publicității
Licitația de vânzare silită a imobilului
Locul la care se poate ține licitația:
- la sediul organului de executare
- la sediul instanței de executare
- la locul situării imobilului
- în orice alt loc
Licitator poate fi orice persoană care îndeplinește cumulativ două condiții:
- are capacitate deplină de exercițiu și
- are capacitatea de a dobândi bunul ce se vinde
Debitorul nu poate concura nici personal nici prin persoane interpuse.
Creditorii urmăritori sau intervenienţi în executare pot să adjudece bunurile oferite la licitație numai la valoarea de 75% din prețul de participare a primei licitații.
Executorul judecătoresc verifică:
- solvabilitatea și capacitatea concurenților,
- calitatea de interpus a unei persoane,
- calitatea de mandatar a unei persoane pe baza unei procuri speciale autentice ce va fi păstrată la dosarul de executare pentru a face dovada legalei reprezentări
Neprezentarea unei procuri autentice de către un licitator este sancționată cu anularea procedurii de licitație și a actului de adjudecare subsecvent pe calea contestației la executare.
GARANȚIA DE PARTICIPARE
Persoanele care vor să cumpere imobilul la licitaţie sunt obligate să depună:
- la unitatea prevăzută de lege (Trezorerie, CEC, alta institutie de credit..),
- la dispoziţia executorului judecătoresc,
- garanţie în cuantum de 10% din preţul de începere a licitaţiei pentru termenul respectiv,
- să ataşeze recipisa de consemnare a garantiei la oferta de cumpărare adresată executorului judecătoresc
Excepții de la obligația depunerii garanției de participare:
- creditorii urmăritori sau intervenienți
- persoanele care, împreună cu debitorul, au asupra imobilului urmărit un drept de proprietate comună pe cote-părți
- titularii unui drept de preemțiune asupra imobilului supus vânzării
Termenul-limită pentru depunerea ofertei de cumpărare însoţite de dovada consemnării este ziua premergătoare licitației. Excepţie sunt ofertele de cumpărare cel puţin egale cu preţul de începere a licitaţiei, care pot fi depuse inclusiv în ziua licitației.
PROCEDURA LICITAȚIEI
Licitația începe prin citirea de către executor a publicației de vânzare și a ofertelor de cumpărare primite până la acel moment. Executorul va începe licitația propriu-zisă oferind spre vânzare imobilul, prin 3 strigări succesive, efectuate la intervale de timp care să permită opțiuni și supralicitări, pornind:
PRIMUL TERMEN AL LICITAȚIE
- de la cel mai mare preț oferit față de cel la care s-a făcut evaluarea, sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest preț
- de la cel mai mare preț oferit, sau de la prețul fixat în publicația de vânzare din care se va scădea valoarea drepturilor reale ce sunt sarcini. Acestea au fost întabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci a căror valoare este cea din cartea funciară sau în lipsă, stabilită printr-o expertiză de evaluare de specialitate
- de la prețul menționat în publicația de vânzare, fără a se mai deduce valoarea sarcinilor . Dacă nu s-ar obține un preț care să acopere creanțele ipotecare anterior înscrierii în cartea funciară vânzare se reia în aceeași zi pentru vânzarea imobilului liber de sarcini
AL DOILEA TERMEN AL LICITAȚIE
- de la prețul de 75% din prețul de pornire al primei licitații– dacă nu se oferă nici prețul la care imobilul a fost evaluat.
Noua licitație:
- se va amâna cel mult 30 zile
- se va emite o noua publicație de vânzare,
- se va trece modul de stabilire a prețului de adjudecare a imobilului la al doilea termen
Adjudecarea se va face:
- la cel mai mare preț oferit, dar nu mai puțin de 30% din prețul de pornire al primei licitații, dacă sunt întrunite cumulativ două condiții:
- există cel puțin 2 licitatori
- niciunul dintre cei 2 licitatori nu oferă prețul de începere a licitației (75% din primul preț)
- cel puțin prețul de la care începe licitația, adică minim 75% din prețul de pornire al primei licitații, dacă se prezintă un singur licitator şi dacă acesta oferă acest preţ
AL TREILEA TERMEN AL LICITAȚIE
- de la prețul de 50% din prețul de pornire al primei licitații
Adjudecarea
- imobilul va fi vândut la cel mai mare preț oferit, dar nu mai mic decât valoarea creanței ori a garanției, însă numai dacă sunt întrunite cumulativ două condiții:
- există cel puțin 2 licitatori
- nici un licitator nu oferă prețul de începere a licitației ci un preț inferior
- bunul va putea fi vândut chiar dacă se prezintă un singur licitator, însă numai dacă acesta oferă cel puțin prețul de la care începe licitația, adică minim 50% din prețul de pornire.
