Contractul de vanzare cumparare – caractere juridice

Art.1650 Cod civil

• (1) Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.
• (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

Contractul de vânzare reglementează transmiterea, de la vânzător la cumpărător, a dreptului de proprietate asupra unui bun, în schimbul unui preţ.

Este calificat ca vânzare și contractul prin care, în schimbul unui preţ, se transmite cumpărătorului un alt drept decât cel de proprietate, şi anume:

• fie un alt drept real,
• fie un drept de creanţă,
• un drept din domeniul proprietăţii intelectuale
• chiar un întreg patrimoniu cuprinzând bunuri, drepturi şi obligaţii, ca în ipoteza vânzării unei moşteniri

Potrivit alin.(1) al art.1650 Cod civil, constituie vânzare:

• transmiterea proprietăţii unui bun,
• şi ipoteza în care vânzătorul se obligă să o transmită, ceea ce are înţelesul asimilării promisiunii de vânzare cu vânzarea cu efecte depline

Art. 1669 Cod civil Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare

• (1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
• (2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
• (3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.
• (4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.

Contractul de vânzare – caractere juridice

I. Este un contract sinalagmatic

Contractul de vânzare este un contract sinalagmatic, ceea ce înseamnă posibilitatea aplicării:

• excepţiei non adimpleti contractus = excepția de neexecutare a contractului. Este un mijloc de apărare aflat la dispoziția uneia dintre părțile contractului sinalagmatic pe care îl exercită în cazul în care i se pretinde executarea obligației ce-i incumbă, fără ca partea care pretinde această executare să-și execute propriile obligații.
  Exemplu: dacă vânzătorul nu execută obligația de predare a bunului vândut, cumpărătorul poate refuza plata prețului și invers.
• a rezoluţiunii pentru neexecutarea obligaţiilor oricăreia dintre părţi,
• a impreviziunii reglementată de art. 1271 Cod civil

Promisiunea sinalagmatică de vânzare nu prezintă toate efectele unei vânzări, lipsindu-i, printre altele, forţa obligatorie potenţială, sancţionabilă prin executare silită.

În lipsa reglementării legale exprese, soluţia propusă pentru promisiunea de vânzare avea în vedere principiul forţei obligatorii a contractelor. Instanţa judecătorească nu are dreptul de a suplini, prin hotărâre, vreuna dintre condiţiile de validitate a contractului de vânzare.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare urmează să producă efectele prevăzute de art. 1669 alin. (1) Cod civil, care precizează că hotărârea poate ţine loc de contract „dacă toate celelalte condiţii de valabilitate sunt îndeplinite”. În alţi termeni, promisiunea sinalagmatică este supusă condiţiilor de validitate prevăzute pentru contractul de vânzare propriu-zis.

 II. Este un contract consensual

Prin esenţa sa, vânzarea este un contract translativ de proprietate, al unui dezmembrământ al acestui drept sau al oricărui alt drept.

Conform art. 885 Cod civil „drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară”, conform principiului efectului constitutiv de drept real al înscrierii în cartea funciară.

Înstrăinarea sau dobândirea, prin acte între vii, a imobilelor este condiţionată de încheierea actelor în formă solemnă, formă pe care reglementarea publicităţii imobiliare o prevede imperativ şi fără de care vânzarea n-ar putea să producă efectul său principal – transferul proprietăţii către cumpărător.

Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza:

• înscrisului autentic notarial,
• a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă,
• a certificatului de moştenitor sau
• în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.

Încheierea contractului de vânzare are loc exclusiv în prezenţa simplului acord de voinţă al părţilor asupra elementelor esenţiale ale convenţiei (obiect, preţ):

• fără îndeplinirea vreunei condiţii de formă şi
• chiar dacă bunul ori proprietatea asupra acestuia nu s-au transmis către cumpărător ori preţul n-a fost încă plătit.

În măsura în care o condiţie de formă este impusă contractului de vânzare, modificarea acestuia prin acordul părţilor urmează aceeaşi condiţie (art.1243 Cod civil).

În lipsa unei forme imperativ cerute de lege pentru validitatea acestuia, voinţa de a contracta poate fi exprimată nu numai verbal sau în scris, ci şi printr-un comportament care nu lasă nicio îndoială asupra intenţiei de a produce efectele juridice corespunzătoare (art. 1240 Cod civil)

III. Este un act juridic cu titlu oneros

Contractul de vânzare este un act juridic cu titlu oneros, atât vânzătorul cât şi cumpărătorul urmărind interese patrimoniale, exprimate în primirea unui echivalent pentru prestaţiile lor. În conformitate cu caracterele economiei de piaţă, prestaţiile reciproce ale părţilor ar trebui, în principiu, să fie echivalente valoric.

Cauze de anulabilitate:

• când preţul este stabilit prin contract fără intenţia de a fi plătit (preţul fictiv) şi
• când preţul este atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare (preț derizoriu sau preţul având un cuantum mult exagerat)

Acţiunea în anularea contractului de vânzare aparţine, după caz, cumpărătorului sau vânzătorului, după cum preţul este prea mare sau prea mic.

În cazul leziunii, potrivit legii, una dintre părţi profită:

• de starea de nevoie,
• de lipsa de experienţă ori
• de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi spre a stipula în contract, în favoarea sa ori a unei alte persoane, o prestaţie cu o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestaţii (art.1221 alin.(1) Cod civil).

Un caz particular este reglementat prin alin.(3) al art.1221, cu referire la minorul care îşi asumă o obligaţie excesivă prin raportare:

• la starea sa patrimonială,
• la avantajele pe care le obţine din contract ori
• la ansamblul circumstanţelor.

Acţiunea în anulare poate fi admisă numai dacă leziunea depăşeşte jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestaţia promisă sau executată de partea lezată. Această disproporţie trebuie să subziste până la data cererii de anulare (art. 1222 alin. (2) Cod civil). Este exceptată ipoteza în care victima leziunii este un minor.

Potrivit legii, nu există leziune decât în ipoteza în care disproporţia dintre prestaţiile reciproce ale părţilor se datorează unei comportări lipsite de onestitate din partea cocontractantului căruia leziunea îi este profitabilă. În cazul vânzării, efectele leziunii se referă la constatarea disproporţiei între valoarea bunului vândut şi preţul plătit în schimbul acestuia.

Cerând anularea contractului, partea al cărei consimţământ a fost viciat va trebui să dovedească:

• reaua-credinţă ori lipsa de onestitate a celeilalte părţi,
• şi disproporţia valorică a prestaţiilor.

Excepție este situaţia în care este vorba despre un minor. Părţile pot încheia valabil un contract de vânzare cu efecte păgubitoare pentru una, întrucât între majori acţiunea în resciziune nu este îngăduită.

Vânzarea este anulabilă dacă preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit, nerespectând condiţia ca preţul:

• să fie sincer, iar nu fictiv,
• să fie real, stabilit cu scopul de a fi cerut şi plătit în realitate.

Preţul este fictiv când din intenţia părţilor (exprimată în actul secret) rezultă că nu este datorat, fiind vorba de o simulație, sancționată cu inopozabilitatea (nu cu nulitatea relativă).

Simulaţia produce efecte juridice valabile între părţi, dacă scopul ei nu a fost contrar ordinii publice ori bunelor moravuri, ipoteză în care vânzarea ar fi nulă de nulitate absolută. Actul încheiat sub efectele simulației poate să fie valabil ca donaţie deghizată, de vreme ce preţul, esenţial pentru vânzare, lipseşte.

În acest caz:

• nulitatea absolută ori cea relativă s-ar datora conivenţei acestora (nu relei-credinţe a uneia dintre părţi) ceea ce le-ar lipsi de posibilitatea de a cere constatarea sau pronunţarea nulităţii;
• acțiunea ar aparţine exclusiv terţilor, care s-ar putea întemeia nu numai pe actul public, ci şi pe actul secret (în măsura în care au cunoştinţă de el), dar cărora acest din urmă act nu le-ar putea fi opus.

Art.1665, alin.(2) Cod civil

De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare.

Prevederile acestui alineat face referire la disproporţia gravă a preţului faţă de valoarea bunului, dispunând:

• dacă este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare,
• implică posibilitatea unei acţiuni în anulare ce acţionează în favoarea terţilor.

O asemenea acţiune nu va fi admisă în cazul în care, în pofida disproporţiei grave între valoarea bunului şi preţul stipulat în contract, nu se va putea demonstra că părţile n-au voit să consimtă la o vânzare.

 IV. Este un contract cumutativ

Vânzarea este un contract comutativ, atât vânzătorul cât şi cumpărătorul cunoscând, din chiar momentul încheierii contractului, nu numai existenţa şi natura obligaţiilor, ci şi întinderea acestora.

Obligațiile vânzării:

• nu au caracter aleatoriu,
• nu depind de evenimente viitoare incerte care ar pune părţile în situaţia de a contracta „pentru o şansă de câştig sau de pierdere”

Genuri de vânzare

Vânzarea unui lucru viitor poate fi considerat ca nefiind un contract de vânzare comutativ, predarea bunului neputându-se face concomitant cu plata prețului. Cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat. Dacă este vorba de construcții, sunt aplicabile dispozițiile privind publicitatea imobiliară.

Vânzarea unui lucru de gen (o maşină ce urmează să iasă din uzină, o mobilă comandată după catalog), un asemenea lucru nu poate prezenta riscul de distrugere.

Vânzarea unui lucru produs la comanda beneficiarului, nu este o vânzăre, ci o antrepriză.

Vânzarea unei recolte distrusă prin forţă majoră înainte de recoltare, ceea ce ar îngădui să se creadă că, în realitate, dobânditorul ar fi cumpărat numai probabilitatea unei recolte. Este o vânzare aleatorie. În asemenea cazuri, este o vânzare sub condiţia suspensivă a realizării bunului sau un contract încheiat prin asumarea, de către cumpărător, a riscului ori, în fine, despre un veritabil caracter aleatoriu al contractului.

Vânzarea unui obiect supus pieirii, exproprierii este o vânzare aleatorie. Exproprierea, în sensul prevederii constituţionale, presupune o justă şi prealabilă despăgubire.

V. Este un contract translativ de proprietate

Ca efecte ale vânzării, drepturile reale se constituie şi se transmit prin acordul de voinţă al părţilor:

• chiar dacă bunurile nu au fost predate,
• dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate,
• dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen, prin individualizarea bunurilor.

Art.1273, alin. 2 Cod civil

Fructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobânditorului de la data transferului proprietăţii bunului ori, după caz, a cesiunii dreptului, afară de cazul în care prin lege sau prin voinţa părţilor se dispune altfel.

Condiţiile necesare pentru transmiterea imediată a dreptului de proprietate în chiar momentul încheierii contractului ce vor trebui să fie împlinite:

• a) vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, iar contractul să fie valabil încheiat;
• b) să fie vorba despre lucruri determinate individual (certe), căci în cazul celor identificate numai generic transferul proprietăţii va avea loc în clipa individualizării lor;
• c) lucrul vândut trebuie să existe, întrucât, în ipoteza vânzării unui bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în condiţiile art. 1658 Cod civil;
• d) părţile să nu fi amânat, printr-o clauză specială, momentul transferului.

 Pentru analizarea riscurilor vânzării trebuie:

• stabilit momentul exact al transferului dreptului de proprietate
• stabilit cine era proprietarul bunului în momentul pieirii sale pentru a stabili cine suportă riscul pieirii fortuite a bunului ce face obiectul contractului de vânzare.

Conform art.1673 alin.(1) Cod civil:

• vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea lucrului vândut,
• dacă din lege sau din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă (art.1674). Vânzarea imobilelor este supusă reglementării privind cartea funciară la transmiterea proprietăţii (art.1676).