Contractul de Arendare

Contractul de arendare

• este reglementat în art.1836–1850 Codul civil,
• este un contract prin care o parte, numită arendator, cedează temporar folosința unui bun agricol unei alte părți, numită arendaș, în schimbul unei plăți denumite arendă,
• detaliază drepturile și obligațiile părților, stabilind clar durata contractului, modalitățile de plată, precum și condițiile în care poate fi reziliat.

Contractul se încheie, de obicei, pe o durată determinată, iar arendașul are dreptul de a utiliza terenul în conformitate cu destinația agricolă stabilită.

Este un contract sinalagmatic, dat fiind că odată cu încheierea sa valabilă, fiecare parte dobândeşte drepturi şi îşi asumă obligaţii reciproce şi interdependente:

• arendatorul are obligaţia să transmită arendaşului în vederea exploatării lor bunurile agricole şi dreptul de a primi arenda,
• arendaşul are dreptul de a primi bunurile agricole pe care este ţinut să le exploateze şi obligaţia de a plăti arenda pentru bunurile agricole transmise.

Aspecte importante

1. Durata contractului, conform art. 1838, este de 49 de ani.
2. Obligațiile părților: arendatorul trebuie să predea bunul agricol arendașului în stare corespunzătoare, iar arendașul este obligat să-l folosească conform scopului agricol și să plătească arenda stabilită.
3. Încetarea contractului prin expirarea termenului, acordul părților sau rezilierea pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale.

Articolele din Codul civil care reglementează acest contract urmăresc protejarea intereselor ambelor părți implicate și oferă un cadru legal clar pentru desfășurarea activităților agricole.

  Contractul de arendare – condiţii de validitate

• capacitatea părţilor
• consimţământul
• cauza

 Contractul de arendare încheiat conform liberei voinţe a părţilor trebuie să se supună, desigur, regulilor stabilite de legea civilă, nefiind cu putinţă să se includă în cuprinsul acestuia clauze ce ar contrazice dispoziţiile legale.

 Contractul de arendare este:

1. un contract cu titlu oneros, întrucât fiecare parte contractantă urmăreşte realizarea unui interes patrimonial prin contraprestaţia cocontractantului;
2. este un contract comutativ, deoarece întinderea obligaţiilor părţilor este cunoscută din momentul încheierii contractului;
3. cu executare succesivă, dat fiind faptul că obligaţiile părţilor se execută pe toată durata existenţei contractului, indiferent dacă durata este precizată sau nu în contract;
4. solemn, încheierea acestuia se face în formă scrisă (ad validitatem), sub sancţiunea nulităţii absolute, şi se dispune, totodată, în sarcina arendaşului depunerea unui exemplar al contractului, sub sancţiunea unei amenzi civile, la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special, ţinut de secretarul consiliului local;
5. nu este un contract prin care se transmite dreptul de proprietate, cu toate că este un contract real, prin acesta transmiţându-se folosinţa în vederea exploatării bunurilor agricole arendate.

Contractul de arendare este supus regulilor generale de validitate a contractelor şi în special regulilor generale ale contractului de locaţiune, beneficiind, în reglementarea Codului civil, de unele dispoziţii speciale privind durata contractului, condiţiile de formă, reînnoirea arendării etc.

 Obiectul contractului

Obiectul contractului de arendare îl reprezintă arendarea unor bunuri agricole, enumerate de art. 1836 Cod civil. Operaţiunea juridică se încheie în vederea exploatării agricole a acestora, având în vedere obţinerea producţiei agricole şi pentru menţinerea capacităţii productive a bunurilor în funcţie de natura lor.

Art. 1836 Cod civil – Bunuri ce pot fi arendate

1. terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive – arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
2. animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.

Art. 1836 lit. b) Cod civil reglementează  categoriile de bunuri care nu sunt terenuri, dar sunt „destinate exploatării agricole”, fiind enumerate animalele, construcţiile, maşinile şi alte asemenea bunuri. Finalitatea contractului de arendare este exercitarea unei activităţi agricole.

Bunurile arendate trebuie să fie afectate exercitării unei activităţi agricole în condiţiile prevăzute de lege. Beneficiul unui drept de reînnoire de drept a contractului de arendare, în condiţiile legii române (art. 1818 C.civ.) şi de preferinţă la vânzare, caracterizează un drept real.

Contractul de arendare – reguli de validitate

Contractul de arendare este supus regulilor generale de validitate a contractelor şi în special regulilor generale ale contractului de locaţiune.

În reglementarea Codului civil sunt unele dispoziţii speciale privind:

• durata contractului,
• condiţiile de formă,
• reînnoirea arendării etc.

Contractul de arendare – caractere

Contractul de arendare este un act de dispoziție:

• arendatorului este lipsit pe o perioadă îndelungată de prerogativele dreptului de proprietate, şi anume posesia şi folosinţa;
• una dintre părţi (arendatorul) transmite celeilalte părţi (arendaşul) exploatarea unor bunuri agricole;
• se poate realiza numai când părţile contractante au capacitate civilă deplină şi discernământ;

Excepții

Pot exista unele situaţii speciale, cum ar fi:

• când arendatorului este minor sau este aflat sub curatelă
• situaţia juridică a bunurilor agricole: un dezmembrământ al dreptului de proprietate, o situaţie de indiviziune, un incident determinat de regulile regimului matrimonial.

Contractul de arendare are un caract real prin:

• beneficiul unui drept de reînnoire de drept a contractului de arendare, în condiţiile legii române (art. 1818 Cod civil)
• dreptul de preferinţă la vânzare.

Dreptul de preemţiune al arendaşului este, de asemenea, de natură să întărească opozabilitatea titlului său faţă de terţi, deoarece permite să fie îndepărtaţi, în acest mod, toţi potenţialii cumpărători.

Părțile contractului

Părţile stabilesc în principiu clauzele contractului conform voinţei acestora. Stabilesc drepturile şi obligaţiile reciproce pe care sunt ţinuţi să le îndeplinească întocmai, cu bună-credinţă şi în termenul stabilit conform principiului forţei obligatorii a contractului (art. 1270 C.civ.).

Capacitatea arendatorului şi arendaşului pentru a încheia valabil un contract de arendare, trebuie să fie în concordanță cu natura juridică a acestui contract. Contractul de arendare nu este un contract translativ al dreptului de proprietate sau a altui drept real.

Lipsirea arendatorului pe o perioadă îndelungată de prerogativele dreptului de proprietate, şi anume posesia şi folosinţa,  este similară cu un act de dispoziţie,: ”una dintre părţi (arendatorul) transmite celeilalte părţi (arendaşul) exploatarea / folosința unor bunuri agricole””.

Încheierea unui contract de arendare se poate realiza numai când părţile contractante au capacitate civilă deplină şi discernământ.

Situaţii speciale:

• privind arendatorul când este minor sau când este aflat sub curatelă,
• privind situaţia juridică a bunurilor agricole când se arendează:

1. un dezmembrământ al dreptului de proprietate,
2. o situaţie de indiviziune,
3. un incident determinat de regulile regimului matrimonial.

Capacitatea de arendator o are proprietarul și uzufructuarul.

 Arendașul

Capacitatea juridică a arendaşului de a încheia valabil un contract de arendare este supusă dreptului comun.

În lipsa unor reglementări speciale, Codul civil nu are în vedere specificitatea contractului de arendare care conferă arendaşului folosinţa bunurilor agricole în vederea exploatării lor pentru obţinerea producţiei agricole la parametri competitivi atât cantitativ, cât şi calitativ, conform cerinţelor pieţei.

  Obligaţia arendaşului:

• de a folosi bunurile agricole ca un bun proprietar,
• de a obţine producţia agricolă conform potenţialului productiv al acestora,
• de a-l menţine potrivit naturii lor presupune cunoştinţe agricole de specialitate şi experienţă în domeniu.

Arendaşul nu poate fi doar un manager.

Arendașul trebuie:

• să răspundă cerinţelor economice ce sunt în sarcina agriculturii,
• să se integreze în Politica Agricolă Comună a Uniunii Europene cu exigenţele de ordin ecologic, biologic şi de protecţie a resurselor naturale.

Subarendarea totală sau parţială este interzisă sub sancţiunea nulităţii absolute.

 Drepturile arendaşului:

• sunt personale în raporturile cu arendatorul cocontractant,
• sunt reale în raporturile cu terţii şi prin actele de dispoziţie necesare exploatării bunurilor agricole arendate.

Arendaşul proprietar indiviz

Încheierea contractului de arendare necesită acordul unanim al celorlalţi coproprietari, iar dacă este un mandat, acesta trebuie să fie special. În dreptul comun, nerespectarea regulii unanimităţii duce la nulitatea actului încheiat.

Contractul de arendare:

• este suspendat până la realizarea partajului,
• este valid retroactiv dacă bunul agricol este atribuit copărtaşului care a încheiat contractul de arendare,
• este invalid retroactiv dacă bunul agricol se atribuie unui copărtaş care nu a încheiat contractul de arendare,

Arendatorul uzufructuar

Contractul de arendare încheiat cu un uzufructuar poate fi valabil.

Calitatea de arendator poate fi dobândită prin contract:

• de proprietarul bunurilor agricole,
• de uzufructuarul bunurilor agricole,
• deţinătorul legal al bunurilor agricole.

Arendatorul căsătorit

Dacă bunul agricol arendat face parte din proprietatea comună a soţilor, este necesar şi acordul comun al soţilor, întrucât, fiind un act de dispoziţie, nu se are în vedere existenţa unui mandat tacit. Dacă bunul agricol arendat în regimul separaţiei de bunuri este proprietatea personală a unuia dintre soţi, acesta poate singur încheia contractul de arendare.

Nu pot avea calitatea de arendatori:

• titularul dreptului de uz – acesta poate, conform art. 749 Cod civil, folosi lucrul şi de a-i culege fructele naturale, industriale numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale,
• titularul dreptului de uz – printr-un membru al familiei sale, deoarece orice membru al familiei nu este titular al dreptului real de uz şi astfel nu poate sta legal ca arendator în contract.

  Contractul de arendare – formă

•  Art. 1838 Cod civil – Condiţii de formă
• (1) Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.
• (2) Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local.
• (3) Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate.
• (4) Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.
• (5) Toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare revin arendaşului.

Contractul de arendare se încheie în formă scrisă:

• sub sancţiunea nulităţii absolute,
• era necesar ad probationem sau ad validitatem.

Arendașul este obligat să depună un exemplar al contractului:

• la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înscris în registrul special ţinut de secretarul consiliului local;
• la fiecare consiliu local în situaţia în care bunurile agricole se află pe raza teritorială a mai multor consilii locale;
• la acel consiliu local unde staţionează de regulă bunul agricol mobil.

Neîndeplinirea acestei obligaţii legale se sancţionează, potrivit legii, cu amendă civilă, stabilită de instanţa de judecată, pentru fiecare zi de întârziere. Contractul de arendare este supus publicităţii imobiliare prin înscrierea în cartea funciară.

Termenul

Termenul pentru care se încheie contractul de arendare este stabilit de părţile contractante fără ca reglementarea legală să stabilească un termen minim („arendarea făcută pe durată nedeterminată” – art.1837 Cod civil).

Arendarea pe o durată îndelungată este benefică activităţilor agricole, favorizând stabilitatea exploatărilor agricole, alternarea culturilor agricole, sustenabilitatea prin protecţia mediului şi a resurselor naturale, amortizarea investiţiilor.

 Reînnoirea arendării

•  Art.1848 Cod civil
• (1) Contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an.
• (2) Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii prevăzute la alin. (1) se reduc la jumătate.

   Reînnoirea arendării

• când niciuna dintre părţi nu comunică în scris cocontractantului, cu cel puţin 6 luni sau un an (după caz) înainte de expirarea termenului, refuzul său de a prelungi contractul,
• se încheie un nou contract, distinct de cel precedent, şi este pentru acelaşi termen cu cel iniţial,
• este obligatorie comunicarea noului contract la consiliul local respectiv şi făcută menţiunea în registrul special.

Această operaţiune este utilă şi în cazul vânzării bunurilor agricole, deoarece oferă dată certă pentru ca orice posibil cumpărător să poată lua cunoştinţă de existenţa arendaşului care are un drept de preempţiune.

Interdicţia formală a subarendării (art.1847 Cod civil) totale sau parţiale sub sancţiunea nulităţii absolute este o altă reglementare ce poate asigura stabilitatea arendaşului şi consolidarea poziţiei sale, determinante în economia agricolă. Arendaşul este astfel împiedicat să devină un rentier prin subarendare.

Caracterul executoriu

Caracterul executoriu, atât al contractului de arendare încheiat în formă autentică, cât şi al celui înregistrat la consiliul local, în condiţiile legii, este titlu executoriu pentru plata arendei la termenele şi în condiţiile stabilite în contract.

Încetarea contractului de arendare

Pe lîngă cauzele generale de încetare a contractului, conform prevederilor art. 1850, cazurile speciale de încetare a contractului de arendare sunt: decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului.

1. Executarea contractului, obligatorie pentru părţile contractante conform principiului forţei obligatorii a contractului (art. 1270 C.civ.) este principalul efect al unui contract valabil încheiat.

Executarea voluntară sau silită a obligaţiilor născute din contract face ca acest raport juridic să înceteze prin realizarea dreptului şi executarea obligaţiei asumate de părţi.

Executarea obligaţiilor şi realizarea drepturilor arendatorului şi arendaşului nu conduc la încetarea contractului de arendare, deoarece:

• prestaţiile interdependente ale părţilor sunt executate succesiv (pentru fiecare an) şi
• contractul încetează la termen sau,
• contractul încheiat pe durată nedeterminată, încetează la sfârşitul perioadei necesare recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul (art. 1837 Cod civil);

2. Acordul de voinţă al părţilor, ca mod de încetare a contractului, poate fi aplicat şi la contractul de arendare. Această formă de încetare a contractului de arendare este ca efect al principiului forţei obligatorii a contractului, dar conform dispoziţiilor legale privind regulile particulare din materia arendării;
3. Denunţarea unilaterală, ca excepţie a irevocabilităţii contractului, este îngăduită numai dacă o dispoziţie legală, expresă, înfrânge principiul forţei obligatorii a contractului.

În principiu, denunţarea unilaterală a contractului se analizează diferit după cum contractele sunt încheiate pe durată determinată sau nedeterminată

În cazul contractului de arendare, dacă este încheiat pe durată determinată, oricare dintre părţi poate să „refuze” continuarea relaţiilor contractuale. Refuzul trebuie comunicat în scris celeilalte părţi cel puţin cu 6 luni sau 1 an (după caz) înainte de expirarea termenului.

Lipsa manifestării voinţei de a înceta contractul, conform art. 1848 Cod civil duce la reînnoirea de drept a contractului. În cazul contractelor de arendare încheiate pe durată nedeterminată, se aplică dispoziţiile art. 1527 Cod civil, fiind necesară aducerea la cunoştiinţa cocontractantului într-un termen rezonabil.

Răspunsul negativ sau lipsa de răspuns a celui care a fost astfel notificat nu poate influența asupra încetării contractului.

Cauzele speciale ale încetării contractului de arendare

 Conform prevederilor art. 1850 Cod civil, au în vedere strict situaţii care privesc doar o parte contractantă. Decesul, incapacitatea ori falimentul arendaşului conduc la încetarea contractului de arendare. Contractul de arendare este încheiat intuitu personae, deci în considerarea persoanei arendaşului.

Interdicţia formală a subarendării întăreşte caracterul intuitu personae al contractului. Contractul, ca act juridic, nu poate fi continuat de succesorii arendaşului, prin natura obligaţiei acestuia de a exploata el însuşi bunurile agricole arendate, chiar dacă are prepuşi.

Cât priveşte incapacitatea arendaşului, considerăm că este vorba de incapacitatea civilă, care este o condiţie de validitate a contractului. Falimentul se adresează arendaşilor persoane juridice.